Wie funktioniert das überhaupt?

Eine Baugemeinschaft ist eine Gruppe von Menschen, die gemeinsam ein Mehrfamilienhaus bauen — als eigene Bauherren, ohne Bauträger dazwischen. Jede Familie hat am Ende eine Eigentums­wohnung im fertigen Haus.

Im Vergleich zum Bauträger entfallen Maklerkosten und Bauträger-Marge. Im Gegenzug tragen die Mitglieder das Bau-Risiko gemeinsam und müssen mehr Entscheidungen selbst treffen.

Initiatorin und planende Architektin ist Prof. Silke Flaßnöcker. Sie zieht selbst mit ihrer Familie in das Projekt ein und ist damit am gleichen Kostenrisiko beteiligt wie alle anderen Mitglieder. Die Baugruppe ist als eGbR organisiert; weitere Familien sind bereits aufgenommen, weitere werden gesucht.

Insgesamt entstehen 9 Wohneinheiten — 8 Wohnungen plus ein Apartment — verteilt auf zwei Hausgemein­schaften (Filterstraße 7 / Papenstraße 34 und Böttcherstraße 12). Die Wohnflächen reichen von ca. 44 m² (Apartment) bis ca. 142 m² (5-Zimmer-Wohnung).

Die Baugenehmigung wurde am 06. Dezember 2025 erteilt (Lph 4 abgeschlossen). Wir steigen jetzt in die Entwurfsplanung ein, vergeben Gewerke und nehmen weitere Mitglieder auf. Geplante Fertigstellung: Dezember 2027.

Eine Baugemeinschaft kennt keinen Festpreis. Die tatsächlich angefallenen Kosten werden nach Fertigstellung nach einem festgelegten Schlüssel auf die Wohnungen umgelegt. Wohnungen im Erdgeschoss sind günstiger als die in den Obergeschossen, größere Wohnungen tragen anteilig mehr.

Konkrete Zahlen besprechen wir gerne im persönlichen Gespräch. Bitte kontaktieren Sie uns, wenn Sie ernsthaftes Interesse haben.

Erfahrungsgemäß sollten Sie mit mindestens 20% Eigenkapital rechnen. Die genaue Höhe hängt von Ihrer Einkommens­situation ab und wird im Rahmen der Bonitätsprüfung bei der GLS-Bank ermittelt.

Wir haben unser Finanzierungsmodell mit der GLS-Bank Bochum abgestimmt; sie kennt das Modell der Baugruppe und begleitet das gesamte Vorhaben. Voraussetzung für die Aufnahme ist, dass jedes Mitglied bei der GLS-Bank finanziert. Das vereinfacht die gesamtgemein­schaftlichen Sicherungen erheblich.

Wir streben den Standard „Effizienzhaus 40 / Klimafreundliches Wohngebäude" an. Damit sind zinsverbilligte KfW-Kredite von bis zu 150.000 € pro Wohneinheit möglich. Die Bauweise (Holz, Wärmepumpe, kontrollierte Lüftung mit WRG) ist bereits darauf ausgelegt.

Während des Baus zahlen Sie Raten nach Baufortschritt — angelehnt an die Makler- und Bauträger­verordnung, mit der GLS-Bank verbindlich abgestimmt. Nach Schlussabrechnung wird die tatsächliche Wohnfläche nach WoFlV gemessen, Sonderwünsche werden individuell verrechnet.

Ja. Während der Bauphase sind Sie Gesellschafter:in der GbR. Nach Fertigstellung wird die eGbR in eine Gemeinschaft nach dem Wohnungs­eigentumsgesetz (WEG) umgewandelt. Sie besitzen dann eine Eigentums­wohnung wie jede andere, mit eigenem Grundbuchblatt.

Der Gesellschaftsvertrag regelt diesen Fall. Grundsätzlich ist ein Wechsel möglich, sofern eine Nachfolgepartei gefunden wird, die die GLS-Bank-Bonität erfüllt. Wir besprechen das gemeinsam — eine Baugruppe lebt davon, dass alle bleiben, aber Lebenssituationen ändern sich.

Aktuell ist die Handhabung der Grunderwerbssteuer durch das Finanzamt für Mitglieder, die nach dem Grundstückskauf in die GbR eintreten, nicht abschließend geklärt. Im ungünstigsten Fall können hier Zusatzkosten von 6% auf den Wohnungs-Anteil entstehen. Wir gehen damit transparent um.

Holz speichert CO₂ statt es freizusetzen, lässt sich präzise vorfertigen, kürzt die Bauzeit und schafft ein angenehmes Raumklima. Innerhalb des UNESCO-Welterbes ist die Außenhaut als Putzfassade auf Holzwerkstoff­platten ausgeführt — von außen unauffällig, im Inneren mit sichtbaren Holzdecken.

Innerhalb des Tragwerks ja. Nichttragende Trennwände, die Position von Bädern (innerhalb der Schächte), Bodenbeläge und sanitäre Ausstattung lassen sich individuell festlegen. Das geschieht in einem 5-stufigen Verfahren mit der Architektin (Plan A bis E). Mehrleistungen werden individuell abgerechnet.

Aktuell nicht in der budgetierten Planung. Allerdings sind Rahmen­bedingungen und Raumbedarf für zwei Aufzüge bereits berücksichtigt — ein nachträglicher Einbau ist konstruktiv möglich. Alle Erdgeschoss-Wohnungen sind barrierefrei zugänglich.

Über elektrische Wärmepumpen mit einem gemeinsamen Erdwärmesonden­feld („kaltes Nahwärmenetz"). In den Wohnungen kommt Fußboden­heizung mit Einzelraumregelung zum Einsatz; Bäder erhalten zusätzlich Heizkörper als Handtuchtrockner. Jede Wohnung hat eigene Wasser- und Wärmemengenzähler.

Auf dem Grundstück Böttcherstraße 12 entstehen zwei Stellplätze für privates Carsharing bzw. zum kurzzeitigen Halten zum Be- und Entladen. Geschützte Abstellflächen für Lastenräder und Fahrräder sind eingeplant. Wer auf einen eigenen Pkw verzichten kann, sollte das tun — der Standort ist optimal angebunden.

Während der Planungsphase etwa alle 4 bis 6 Wochen ein Gruppentreffen, ergänzt durch Werkstatt­gespräche zu einzelnen Themen (Holzbau, Energie, Außenanlagen). Während der Bauphase weniger inhaltliche, mehr operative Termine. Wer nicht jedes Mal kommen kann, ist trotzdem willkommen — wichtige Beschlüsse werden vorbereitet und protokolliert.

Im Erdgeschoss ein Co-Working-Raum (~21 m²) und ein Multifunktionsraum (~14 m²). Im Innenhof ein Garten mit Spielplatz, Hochbeeten für Urban Gardening und einem Ort zum gemeinsamen Essen unter Bäumen. Die genaue Nutzung gestalten die Hausgemein­schaften gemeinsam aus.

Die zwei Hausgemein­schaften werden separate Rechtseinheiten nach WEG, mit eigener Hausverwaltung und Instandhaltungs­rücklage. Wir streben an, dass beide Häuser möglichst unabhängig über Instandhaltung und kleinere Maßnahmen entscheiden können.